杜拜，是阿拉伯聯合大公國(下稱阿聯酋)人口最多的酋長國及城市，也是中東地區的經濟和金融中心。
得天獨厚的地理位置、近年旅遊景點的大力推廣(如哈里發塔、棕櫚島及帆船酒店等)，加上快速發展的經濟及卓越的基礎建設，讓杜拜成為全球矚目的焦點。
同時，杜拜房產具備多項獨特優勢，亦躍入全球投資人的眼簾。
如果您對杜拜房產市場充滿好奇，這篇文章將帶您深入探索。
杜拜房產的優勢
杜拜的發展現況
從昔日的沙漠，到今日成為全球奢華、投資與創新的中心，杜拜的發展是一段引人入勝的故事。
人口增長與基礎設施發展
杜拜政府在過去數十年間，大力推動這座城市的現代化和國際化，近年更提出「杜拜2040城市總體規劃」(Dubai 2040 Urban Master Plan)，目標是打造杜拜成為全球最幸福、安全及現代化的城市之一。
根據杜拜統計中心(Dubai Statistics Centre)資料顯示，杜拜人口在2024一整年增加超過169,000人，現在有383萬人以杜拜為家。
杜拜人口平均每年增加6%，預計2040年，居住人口將達到580萬(日間人口780萬)。
為了支持人口、旅客及投資人數量的增長，政府持續擴大基礎建設，道路運輸局(RTA)計劃2040年前增加一倍捷運站數量，目標未來55%的居民將可在800米內接觸公共交通。
另外，杜拜政府2024年4月通過將斥資近350億美元，為阿勒馬克圖姆國際機場(Al Maktoum International Airport)打造全新航廈，第一階段計畫10年內完工，將會是目前全球前三繁忙的杜拜國際機場之5倍大。
穩健增長的經濟發展
據統計2024年前9個月的國內生產總值(GDP)較2023年同期增加3.1%，達到3,394億迪拉姆(AED)。
佔比最大的五項行業分別為批發和零售貿易(wholesale and retail trade) 24.5% 、運輸和倉儲業(transportation and storage) 12.4% ，金融與保險(financial and insurance) 11.6% 、製造業(manufacturing) 8.4% 及房地產(real estate) 8%。
現今的杜拜，已成功從石油依賴型經濟，轉向多元化發展。
根據標準普爾(S&P)全球評級報告指出，阿聯大公國的經濟在2025至2027年，將得益於非石油經濟活動的蓬勃發展、友善的商業法規、簡化的簽證制度等因素，持續保持強勁增長。
阿聯大公國中央銀行(CBUAE)亦預測該國2025和2026年實質GDP成長率，分別為4.5%和5.5%。
另外，根據瑞士洛桑國際管理發展學院(IMD)「2024 年世界競爭力報告」，阿聯大公國排在世界第七位，為中東地區經濟競爭力最強的國家，並在223項指標中列居全球第一名，比2023年增加8項。
許多數據及跡象顯示，阿聯大公國經濟持續穩健增長，而杜拜身為最繁榮及發展最迅速之城市，展望未來勢必精彩可期。
安全與穩定的生活環境
在當前全球安全狀況頻傳，許多國際大城市面臨治安及環境不佳的問題，杜拜卻被公認為世界上最安全的城市之一。
根據全球數據庫Numbeo 2025城市安全指數排名，杜拜位居全球最安全城市第二名。
政府嚴格的法規和執法力度，犯罪率極低，保證了當地居民和投資人的安全感。
值得一提的是，阿聯酋首都阿布達比連續第九年被評為全球最安全城市，其他三個城市沙迦、拉斯海瑪及阿吉曼也進入前十，展現該國在城市安全方面的領先地位。
此外，杜拜連續第五年在全球動力城市指數(Global Power City Index, GPCI)報告中，名列全球最乾淨城市榜首。
安全又乾淨的杜拜，對於希望在安全環境中生活的家庭和個人來說，無疑是極大的吸引力。
杜拜房產優勢
高租金回報與資本增值
若用最簡單有力的一句話，來總結杜拜房產的優勢，就是「投資門檻低、租金回報高」。
杜拜核心區房產價格低於其他國際一線城市，僅為紐約的1/3，香港的1/5。
但相比其他國際一線城市的房產出租回報，杜拜房產回報率最高。
據Arabian Business報導，杜拜租房市場需求旺盛，租金2024年漲幅達20%，並將保持漲勢，2025年漲幅預計達18%。
另一方面，隨著人口不斷明顯流入，帶動杜拜房產需求持續增長，及基礎建設、智慧城市、科技及金融等領域的高速發展，房產價值的上漲潛力顯著。
稅務優勢吸引全球資金
杜拜未徵收個人所得稅、資本利得稅、房產稅、豪宅稅、增值稅及外國人購置稅等，使投資人能夠獲得高額實際報酬。
優惠的免稅政策，吸引大量國際人士前來投資杜拜房產。
購置杜拜房產及持有的成本，僅有購置房產時繳納土地註冊費(4%，一次性費用)，行政手續費(1000至5000迪拉姆，一次性費用)及每年物業管理費。
儘管對於年利潤超過375,000迪拉姆的公司，徵收少量的增值稅和公司稅，但相比其他全球主要城市，杜拜依然保有極具競爭力的稅收結構。
購買房產獲得永居身分
在杜拜購買價值200萬迪拉姆或以上的房產，即可申請效期10年的黃金簽證(Golden Visa)，獲得長期居留權，到期後自動續簽。
長期待在境外不會影響簽證有效性，亦無保人或雇主要求。
不僅如此，還可幫配偶、父母及未滿18歲子女辦理家屬簽證，享有與公民同等的優質教育及醫療。
政府支持與透明的法規
杜拜政府不斷推出有利於投資杜拜房產的政策。
除稅務優勢及黃金簽證外，投資人可擁有永久產權的房產、迪拉姆與美元掛鉤減少匯率風險、政府放寬對外資企業的持股限制(允許外國人擁有100%公司權益)及推出遠程工作簽證等措施，皆是帶動杜拜房產熱潮的重要因素。
此外，杜拜房產監管機構致力保障買家和賣家都受到良好的保護。
杜拜土地局(Dubai Land Department, DLD)負責監督杜拜房產和土地，房地產監管機構(Real Estate Regulatory Agency, RERA)負責管理及授權杜拜房產產業，Ejari則是負責房東及租戶關係的單位。
健全的法律如「杜拜財產法」(Dubai Property Law，2007年第8號法律)，及交易的透明度，亦保障杜拜房產市場穩定性及公正性。
長期發展潛力
前面提到，杜拜未來發展令人充滿期待，從「杜拜2040城市總體規劃」到一系列大型基礎設施，顯示杜拜致力於成為全球領先的商業與居住中心的雄心壯志。
另外，我們來看一項數字：「高淨值人士(HNWIs，擁有 100 萬美元或以上流動性可投資財富的個人)的淨流入人數」。
HNWIs 移民數字是衡量一個經濟體健康狀況的重要整體指標，因為高淨值人士往往是最先洞悉國家發展及未來性。
阿聯酋位居2024年全球高淨值人士淨流入第一名，表示高淨值人士洞察這個國家未來的潛力，紛紛前來生活及投資「未來」。
高淨值人士帶來的廣泛好處包含外匯收入、股票市場、設立新企業及創造就業機會。
可以想見，杜拜房產這樣的優質投資機會，也總會被看見！
對投資人來說，就是長期增值機會。
多樣化的物件選擇
無論是豪華海濱公寓、寬敞的別墅，還是適合家庭居住的高爾夫社區，杜拜房產市場提供了豐富的選擇。
對年輕專業人士而言，或許靠近商業中心的地段是首選。
而對家庭來說，綠地、學校和醫療設施則是關鍵。
從杜拜市中心(Downtown Dubai)與杜拜碼頭區(Dubai Marina)的活力，到朱拉美村中心區(Jumeirah Village Cirle, JVC)與Arjan等經濟實惠的選擇，每個地區都可以滿足不同需求。
此外，根據JLL和Knight Frank的報告，基礎設施完善、社區穩定的地區，不僅居民滿意度高，房產價值也更具長期吸引力。
杜拜房產投資分析
整體而言，杜拜房產未來幾年在人口紅利、基礎建設投資及政策利好的支撐下，預期將穩健發展，但建議投資者仍需量力而為，妥善管理風險，並務必選擇RERA認證的專業仲介與開發商，確保交易順暢，安心擁有杜拜夢想家園。
當投資人想要購置杜拜房產時，建議可考量三個重點面向，以找到最符合需求的房產選項。
- 區域位置
- 稀缺性
- 開發商
區域位置
杜拜各主要區域的表現各有千秋，投資人需多加評估購置目的(自住/投資)、可負擔的費用，及多加了解各區域及社區的優勢及適合族群。
整體而言，商業中心區域(如杜拜市中心、商業灣)或旅遊區域(如杜拜碼頭區、朱美拉棕櫚島)受高度歡迎。
地段優勢明顯，交通運輸便利，房產價格較高，但享有穩定的租客需求及長期增值潛力。
若預算有限但希望穩定收租金，除上述區域外，離市區車程20分鐘左右，外來中產階級租賃熱區亦可納入考慮，如朱拉美村中心區(JVC)或國際城(International City)。
杜拜也有許多家庭友善環境的社區，擁有優質設施、鄰近公園、醫院、購物中心及學校，如杜拜山莊(Dubai Hills)、阿拉伯牧場(Arabian Ranches)及達馬克山莊(Damac Hills)。
值得注意的是，「杜拜2040城市總體規劃」包括五個城市中心(三個現有中心和兩個新中心)的開發和投資，包含：
德拉(Deira) / 布爾杜拜(Bur Dubai)
舊城區，文化中心
杜拜市中心 / 商業灣
新城區，商業金融中心
杜拜碼頭區 / 朱美拉海灘住宅區(JBR)
海濱區，旅遊休閒中心
世博中心(Expo 2020)
杜拜南城區域，國際展會及物流中心
杜拜矽谷綠洲(Dubai Silicon Oasis)
創新、數位經濟發展
其中，世博中心及杜拜矽谷綠洲是政府規劃要大力發展的新區域。
多方了解杜拜未來的發展方向，可幫助您提前布局、精準投資杜拜房產。
稀缺性
杜拜房產市場呈現明顯的二元化。
一方面，核心地段及稀缺性房產備受追捧、供不應求。
另一方面，大量新開發建案亦不斷推出，以滿足蓬勃需求。
杜拜天然海岸線有限，造成濱海房產供應極為稀缺。
在朱美拉棕櫚島、朱美拉灣島(Jumeirah Bay Island)等超高端濱海區域，超過5,000萬迪拉姆的豪宅交易頻繁，可見全球高淨值買家對濱海房產的偏好。
新推出之傑貝阿里棕櫚島(Palm Jebel Ali)亦甫開盤就售罄。
杜拜碼頭區及商業灣因有運河貫穿其中，擁有迷人水岸景觀，讓居民在城市中亦能享有臨水的寧靜，獨特地段優勢推動其成為熱門區域，房價呈穩步上升趨勢。
近期亦有開發商推出森林與綠化社區，低建築密度、高植被覆蓋的設計，營造清新環境，因產品獨特且供給有限，開賣初期即銷售一空。
綜合而言，稀缺性房產因供應有限且特色鮮明，在市場波動中更具抗跌性，也為投資人提供了長線增值的信心。
開發商
開發商品牌及聲譽對房產價值有顯著影響。
知名開發商往往意味著優質的施工品質、完善的社區規劃以及可靠的物業管理，這些因素都會反映在房產價格和後續表現上。
口碑良好的開發商推出的高品質建案，經常在短時間內銷售一空。
高品質建案、管理良善的社區，更容易吸引租戶，租金表現相對更穩定，長遠而言，轉售時亦能有不錯的升值空間。
然而，提醒投資人也不能僅以開發商名氣取捨，建議仍需與專業仲介深入探究開發商的履約能力和建案細節。
一些小型開發商也有不錯的建案，而大品牌有時建案數量龐大，也可能導致品質良莠不齊。
特別是投資預售屋時，選擇具良好交付紀錄的開發商尤為重要，可降低工程延誤或爛尾風險，保障資金安全。
總而言之，開發商品牌為房產投資提供了一層價值背書。
在其他條件相近的情況下，選擇知名開發商通常更為穩健，長期增值潛力與抗風險能力也較突出。
結論
透過以上整體發展、房產優勢及投資分析，可以深刻了解杜拜房產不僅是一項穩健的投資，更提供了獨特的生活方式。
如果您對投資杜拜房產有興趣，歡迎聯繫我們了解更多詳情。
杜拜的好，讓我們陪您一起探索。
