杜拜房產市場，總不乏令人眼花撩亂的頭條新聞，以及看似矛盾的數據。
一方面，我們看到破紀錄的交易量與不斷湧入的國際買家；
另一方面，關於供應過剩和租金放緩的警示也未曾停歇。
官方報告中的數字背後，隱藏著哪些更深層的市場動態？
本篇文章將剖析 2025 年第三季的關鍵數據，呈現一個更清晰的市場樣貌。
一、交易量與金額的背離
2025年第三季出現了一個值得注意的現象。
根據 AirDXB 數據，總交易量達 59,287 宗（同比增長 17.5%），但總交易金額卻下跌 7.6%。
這並非市場衰退的信號，而是一場結構性轉型。
數據顯示，投資者正轉向「小而美」的資產：一房公寓佔總銷售 41%，單間公寓佔 21%。
最關鍵的數據隱藏在平均價格中：儘管總金額下降，每平方英尺的平均價格卻同比上漲了 16.4%，達到 1,659 迪拉姆。
這代表，投資者正在用更小的總預算，買進「單價更高」的房產物件。
在價格上漲的環境中，透過縮小面積來降低總投資門檻，同時確保地段優勢與租金回報效率。
這代表，市場的成熟度正在提升，投資焦點已從「面積優先」轉向「坪效優先」。
二、租賃市場的結構性轉變
2025年的租賃市場呈現明顯分化，這不僅反應供需，更反應居住模式的改變。
長租市場放緩
- 續約下降： Property Monitor 數據顯示，1-9 月長租續約合同下降 27.5%。
- 收益微降： 租金收益率從 6.99% 降至 6.76%。
短租市場活躍
- 房源活躍： 根據AirDNA的數據，截至 9 月，活躍短租房源達 22,339 個。
- 收益可觀： 以 Business Bay 為例，短租收益率約 11%，而長租僅約 7%。
值得注意的是，杜拜人口年增長 5.5%，但長租合同卻下降 11.9%。
人們仍在湧入杜拜，但他們選擇了不同的生活方式：共享居住、短期租賃和彈性住宿正成為新常態。
「靈活性」正成為比「所有權」更具吸引力的主張。
三、供應壓力的地域差異
「供應過剩」是市場最常見的擔憂。
數據指出，2025年上半年有87,900個新單位推出，集中在 Jumeirah Village Circle (JVC)、Sobha Hartland 和 Mohammed Bin Rashid City等區域。
儘管整體供應增加，但不能將整個杜拜房產市場一概而論。
例如在 Dubai Hills 等成熟外籍社區，需求依然強勁，價格持續創新高。
即使在供應量較大的 JVC，因其「新移民第一站」的角色定位，基礎需求依然穩定。
這顯示供應過剩的影響並非普遍性的，而是「超本地化」（Hyper-local），並非簡單的「黃金地段」與「次級市場」二元對立。
不同社區因其功能定位而表現迥異：
- 成熟外籍社區： 持續受追捧。
- 新移民聚集區： 保有基礎需求。
- 定位模糊的新開發區： 面臨較大壓力。
因此，單看供應總數容易產生誤判。
真正影響市場的，是供應與該區域目標客群需求的匹配程度。
四、商業物件的穩健增長
當住宅市場吸引大部分注意力時，商業物件也正默默交出亮眼的成績單，證明了杜拜經濟基礎的強韌。
根據 ValuStrat 2025 年第三季數據：
- 辦公室市場： 辦公室的資本價值同比飆升 27.5%，租金更是同比大漲 30.9%，顯示企業擴張需求極為旺盛。
- 工業物流市場： 物流倉庫的資本增值達到了 16.4%，反應電子商務和貿易活動的持續活躍。
這些數字反應企業擴張需求旺盛，貿易和電商活動持續活躍。
住宅市場容易受情緒和投機影響，但企業租用辦公室、倉庫的決策通常更理性、更長期。
這數據亦是杜拜經濟基本面最真實的溫度計之一，預告著更具持續性的增長動力。
結論
2025年的杜拜房產市場，無法再用單一的「看漲」或「看跌」來概括。
市場正在經歷的，是一個從粗放到精細、從單一到分化的成熟過程。
總結幾個關鍵觀察：
- 投資邏輯： 從「買大」轉向「買精」。
- 居住模式： 從「長租」擴展到「彈性多元」。
- 地段價值： 區域差異正在擴大，匹配度是關鍵。
- 經濟基礎： 商業物件展現了不同於住宅的穩定性。
這種複雜性其實是健康的。
意味著市場正在分化出更多層次，為不同策略的參與者創造空間。
關鍵不在於追逐最熱門的資產，而在於理解自己的需求與能力，採取細緻化的策略，找到最適合的定位。
